1. 월세 계약할 때 확인 사항
최근 전세에 대한 불신이 커지고 각종 언론에서 전세에 대한 위험을 부각하다 보니 전세 거래는 줄고
월세 거래가 많이 늘어나는 추세에 따라 전세에서 월세로 전환하는 임대인들도 늘어났습니다.
전세가 줄고 월세가 늘어나고 세입자 생활을 처음 시작하는 이들이 정보가 부족해 생각지도 못한 피해를
당하지 않도록 많은 정보를 찾아보고 계약을 진행하시기 바랍니다.
2. 계약 시 집을 보실 때 필수 점검 사항
월세 계약은 최소 1년이며 간혹 2년 계약을 원하시는 집주인들이 있으십니다.
1년 4계절을 모두 편안하기 위해서 집수리 상태 및 수압, 누수 및 결로 여부와 그로 인한 곰팡이도
확인하셔야 하고 난방과 주변 교통 상황 등을 미리 확인해보셔야 합니다.
외관이 멀쩡하다고 집안을 대충 보시고 계약하시면 1년 동안 고생하시는 경우도 많습니다.
오히려 신축보다는 구축이 벽이 두꺼워서 방음 및 난방이 더 잘되는 경우가 있어 리모델링 구옥을 찾는 분들도 있습니다.
3. 등기사항전부증명서 확인 (등기부등본)
마음에 드는 집을 찾으셨다면 관할 주민센터에 무인 발급기 또는 인터넷등기소에서
등기사항전부증명서를 열람하셔야 합니다.
마음에 드는 집의 소유자와 담보 유무 등을 확인하시는 것은 필수입니다.
근저당, 압류, 채권·채무 및 기타 재산권 설정이 되어 있는지 꼭 확인하셔야 하며 경매로 넘아갈 시
임차인의 보증금 반환에 문제가 없는지 확인하셔야 합니다.
현재는 소액 임차인 최우선 변제 제도가 있어 임대인의 근저당 설정일 날짜에 따라 소액임차인으로 보증금을 가장 먼저 선순위로 변제해주므로 보증금액이 너무 많지 않다면 크게 걱정하실 것은 없습니다.
4. 집주인과 공인중개사와 함께 계약서 작성
계약은 임대인과 공인중개사와 함께 계약하시는 것이 가장 안전한 방법입니다.
집주인이 부동산 중개인 또는 관리인에게 임대차 계약을 위임하는 경우 중개인 또는 관리인이 보증금
액수를 달리하여 돈을 가로채는 사건이 발생할 수 있기 때문입니다.
만약 임대인과 직접 계약이 힘들 경우 임대인과 통화를 하여 임대 금액과 여러 계약 사항에 관해 확인을 받고
입금 계좌를 임대인 명의의 계좌로 계약금 입금하시는 것이 좋습니다.
5. 계약서 작성 시 특약 사항 명확히 기재
계약 후 입주까지 시간이 있으므로 그사이 집을 보셨을 때와 상황이 달라질 수 있습니다.
집의 수리와 등기부 등본의 상태를 구두로만 협의를 보시면 임차인만 그것을 확정 사항이라고
믿고 있다가 임대인이 약속을 지키지 않는 일이 일어날 수 있습니다.
계약서에 명시되지 않은 사항은 증거가 없어 임대인에게 요구할 조건이 있거나 서로 협의하여
결정된 사항은 모두 특약 사항에 기재하는 것이 좋습니다.
6. 입주일에 잔금 지급과 동시에 집 열쇠 및 비밀번호 수령
보통 입주일 이사 전 오전에 잔금을 입금하고 임대인이 확인 후 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 받아 입주하시는 경우가 많습니다.
계약한 사람이 대리인 또는 관리인이라면 이때도 임대인 계좌로 입금하시는 것이 좋습니다.
7. 입주일에 전입신고 및 확정일자 받기
전세라면 전세 계약서 작성 후 관할 주민센터에 가셔서 확정일자를 따로 받고 입주일에 전입신고를 하시는 경우도 있습니다.
보통은 입주일에 주민센터에 가셔서 전입신고 및 확정일자를 받으시는 것을 추천합니다.
다음에 보증금을 반환받기 힘든 경우가 발생할 수 있으며 거주 중에 집주인이 바뀌더라도 전입 신고에 근거하여 임대기긴이 끝날 때까지 거주가 가능하며 실거주, 전입, 확정 일자 3대 요건을 갖추면 임대차 보호법에서 정한
선순위 채권 확보를 하기 때문에 전입신고는 필수입니다.
또 임대 기간이 만료되어도 보증금을 받기 전까지 이사를 나가지 않아도 됩니다.
8. 거주 중 주소 이전 금지
계약한 집에 거주하는 중 주소를 이전해 문제가 생기는 경우가 있습니다.
주소 이전한다면 점유의 이전으로 임대차 보호법에 보호에 제외될 수 있습니다.
그래서 거주 중에는 주소를 변경하는 것은 금지하고 확정일자를 받은 계약서도 잘 보관해주셔야 합니다.
9. 냉난방시설 및 시설물 고장에 대한 수리비
임대인은 임차 기간 중 임차인이 거주할 수 있는 상태로 임차 주택을
유지하는 의무를 지고 있습니다.
또한, 임차인은 임대차계약 종료할 때까지 보존 및 관리할 의무와 사용 및 수익하는
대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다.
따라서 집에 문제가 생겨 임차인이 거주할 수 없는 상황이면 집주인이 수리해 주어야 합니다.
그래서 필요하실 때 임대인에게 거주할 수 없는 문제에 대해 상의하시고 처리를 하시기 바랍니다.
통상적으로 입주 15일 이내 고장으로 인한 수리는 임대인이 수리를 부담하며 15일 이후의 경우 소모품
즉, 건전지 교체 및 형광등 교체 등은 임차인이 부담하며 그 외에 경우는 임차인의 부주의에 의한
고장 및 파손의 경우 임차인이 수리비를 부담해야 합니다
10. 계약 기간 중에 이사를 나가시는 경우
월세 계약은 보통 1년이지만 계약 기간 내에 이사하시는 경우 부동산에 요청하시거나 임차인이 직접
새로운 임차인을 구하시고 아사를 나가셔야 합니다.
이때 임대인의 중개 수수료를 나가시는 임차인이 부담하시게 되고 세입자를 직접 구하시게 되면 계약서
작성에 대한 대필 수수료만 내시면 됩니다.
11. 묵시적 갱신
묵시적 갱신이란, 임대계약서의 계약기간 만료 전 (통상 6개월 전에서 1개월 전까지 계약서 특약사항에 기재) 까자
집주인이 임차인에게 계약 해지에 대해 어떤 통지도 하지 않고 계약기간이 만료되면 기존의 계약과
동일한 조건으로 갱신되는 것입니다.
묵시적 갱신이 되면 계약 만료 시점에서부터 계약 기간은 2년으로 늘어납니다.
단, 임차인이 2개월 이상 월세를 내지 않으면 묵시적 갱신은 효력이 없습니다.