우리는 일생을 부동산과 연관되어 살아갈 수밖에 없습니다.
그렇다면 부동산에 연관된 유용한 정보들을 수집하여야 하고 기본적으로 쓰이는 용어가 어떤 의미를 지녔는지 어느 정도 공부해 두는 것을 추천합니다.
실생활에서 많이 사용하고 쓰이는 용어가 아닌 케이스가 많고 같은 단어임에도 다른 뜻을 가지기도 하며 법정 조건이나 의미 등을 내포한 항목들이 많다 보니, 보통은 공인중개사 같은 전문가가 필시 있어야 합니다.
최근 들어 정부의 규제가 많이 생기거나 바뀌는 경우가 많아 월세와 전세 등의 방식으로 사는 공간을 마련하는 사람들이 계속해서 늘어나는 중이어서 더 복잡하고 어렵습니다.
특히 일반적으로 이해가 쉽지 않은 전세 계약갱신청구권 내용을 알아보겠습니다.
보통은 어떤 건축물에 대한 수요가 많아져 시세가 올라간다고 가정하였을 때, 소유하고 있는 사람 즉, 임대인은 최대한의 이익을 얻기 위해 함께 금액을 올릴 가능성이 높습니다.
반대로 거주 중인 임차인 입장이라면 어떠한 이유로 계약을 지속하고 싶을 수도, 만료 시 이사를 나가길 원할 수도 있으므로 여러모로 임대인의 관점과는 서로 다릅니다.
전세 계약갱신청구권의 기본적인 개념은 임차한 사람을 위한 것입니다.
이들의 가지고 있는 방어력을 키워주기 위한 것이고, 지난 2020년 처음으로 시작이 되었습니다.
자세히 살펴보면, 일단 임대차 계약을 한 계약 기간이 끝나기 전에 세 들어 사는 임차인이 2년을 더 연장 보장하려는 권리로, 만일 이 권리를 사용하겠다는 의사를 표시하려고 한다면 계약 기간이 종료되기 6개월 전 또는 늦어도 2개월 전에 집주인에게 반드시 알리는 것이 좋겠습니다.
세 들어 사는 임차인들을 보호하기 위한 목적을 가지고 있지만 그렇다고 하여 무조건 임대인들에게 불이익이 되는 형태로만 존재하면 안 되므로 일부 방안에 대한 대책으로 내세웠습니다.
임대료를 기존 임대 금액의 5%까지는 올려 받을 수 있고, 부득이하게 집을 소유한 임대인이나 임대인의 직계 가족인 사람이 살아야 하는 케이스면 사용할 수 없다는 점도 유념하시는 것이 좋겠습니다.
전세 계약갱신청구권 이용으로 기존에 가지고 있던 임대차 계약 내용과 차이 없이 계속하여 유지가 된다면 전세를 월세로 또는 월세를 전세로 바꾸는 것은 임차인 동의가 없으면 안 됩니다.
다만 임차인의 동의가 있다면 예외로 인정하기도 합니다.
더불어 임대인이 해당 기간 내에 중간에 계약 해지를 요청할 수 없습니다.
다만, 반대로 임차인은 할 수 있다는 부분 기억하면 유용할 것입니다.
하지만 판례에 법원 판례에 따라 전세 계약갱신청구권 이용이 어려운 경우도 있습니다.
2022년 12월 대법원 판례를 보면, 전세로 살던 임차인이 전세 계약갱신청구권을 통보하였으나 기존 임대인이 매매를 계획하고 있어 새 집주인과 협의를 보라고 하였습니다.
하지만 새로운 집 주인은 실거주 목적으로 매입하여 계약이 만료되면 이사를 나가달라고 요구하였습니다.
임차인은 전 임대인에게 계약갱신청구권을 요구했고 이전 임대인이 실거주 할 때만 거부가 가능하고 자신은 계속 거주할 것으로 통보하였습니다.
이 다툼은 법정 공방으로 갔고 법원에서도 판결이 계속 바뀌게 됩니다.
1심 판결은 임대인의 전세 계약갱신청구권 거부는 합법으로
2심은 전세 계약갱신청구권 거부가 불법으로
대법원에서는 새로운 집주인이 실거주의 목적이라면 임대차 계약갱신청구권 거부가 합법이라고 판결하면서 계약갱신청구권 보호를 받지 못하게 되었습니다.
임대인이 계약 갱신 거절할 수 있는 사유
1. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체하는 경우
2. 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임차인이 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우
4. 임차인의 고의로 인한 중과실 및 파손이 있는 경우
5. 거물의 멸실로 인한 경우
6. 철거나 재건축으로 점유 회복이 필요한 경우
7. 이사 비용 등 보상금을 제공하고 쌍방 합의한 경우
이에 해당하는 사유가 있지 않은 한 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다.
사실 양측이 서로 이익이 되는 방향으로 합의하여 법정 공방으로 얼굴 붉히지 않고 부드럽게 뭐든 진행하는 것이 가장 좋겠습니다.
난감한 상황이라면 관련 정보를 잘 파악하셨다가 유용하게 쓰기 바랍니다.