전입일자와 확정일자 정리

전입일자와 확정일자는 전세·월세 세입자의 권리를 보호하기 위한 두 가지 핵심 장치인데, 보호 범위와 역할이 다릅니다. 헷갈리기 쉬워서 딱 핵심만 정리해 줄게요 😊

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1️⃣ 전입일자란?

“이 집에 실제로 거주하고 있다”는 사실을 국가에 공식 등록한 날짜입니다.

✔ 어떻게 생기나?

• 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 한 날
• 주민등록등본에 기록됨

✔ 효력

• 대항력 발생
• 집이 매매·경매로 넘어가도
  → 새 집주인에게 “나 여기 살고 있다”고 주장 가능

📌 단, 전입일자 + 실제 거주(점유) 둘 다 있어야 효력 발생

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2️⃣ 확정일자란?

임대차계약서가 언제 체결됐는지를 공적으로 증명해 주는 날짜입니다.

✔ 어떻게 생기나?

• 임대차계약서를 들고 주민센터
• 또는 인터넷(대법원 확정일자 시스템)
• 계약서에 도장(확정일자) 찍힘

✔ 효력

• 우선변제권 발생
• 집이 경매·공매로 넘어갈 때
  → 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리

📌 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 의미 없음

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3️⃣ 가장 중요한 차이 한눈에 정리 🔍

구분전입일자확정일자

목적	거주 사실 증명	계약 시점 증명
핵심 권리	대항력	우선변제권
효력 대상	새 집주인	채권자·은행
필수 여부	✔ 필수	✔ 필수
단독 효력	❌	❌

👉 둘 다 있어야 전세금 보호가 완성

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4️⃣ 실전 예시로 이해하기 🧠

🔹 상황

• 전세 2억
• 집이 경매로 넘어감

❌ 전입만 있고 확정일자 없음

• 계속 거주 가능 ❌
• 보증금은 후순위 → 일부 또는 전액 손실 위험

❌ 확정일자만 있고 전입 없음

• 아무 권리 없음 😱

✅ 전입 + 확정일자 + 실제 거주

• 대항력 + 우선변제권
• 경매 시 보증금 회수 가능성 ⬆⬆

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5️⃣ 꼭 기억해야 할 한 문장 ✍️

전입일자는 “살 권리”, 확정일자는 “돈 받을 순서”다

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원하면

• 전세 / 월세 / 반전세별 주의점
• 경매에서 보증금 날리는 실제 사례
• 전입·확정일자 언제 찍는 게 가장 안전한지 타이밍

이것도 바로 정리해 줄게 👍